PRE NÁŠ DOM

Kontakt

Pre náš dom, o. z.

Bojnická 18

831 04 Bratislava

www.prenasdom.sk

www.ozprenasdom.sk

Odber magazínu

„Orbis pictus“ alebo ako byť v obraze pri vymáhaní pohľadávok

https://static.asb.sk/buxus/images/cache/article-detail-main-image/ilustracne/image_90517_25_v2.jpeg„Byť dnes v obraze“ vo vymáhaní pohľadávok je náročné nielen pre človeka ako takého, ale najmä pre niekoho, kto má takúto povinnosť určenú zákonom. Obyčajný pohľad na problematiku vymáhania je totiž nepostačujúci.

Nie je dôležité to, že si v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (z. č. 182/1993 Z. z.) správca / spoločenstvo splní svoju zákonnú povinnosť a podá napr. návrh na vydanie platobného rozkazu, prípadne návrh na vykonanie exekúcie. Tieto kroky sú často „len“ nevyhnutné, no nie efektívne. V dnešných procesoch vymáhania sa často zamieňajú nevyhnutné postupy s postupmi relevantnými.

Oveľa dôležitejšie je dospieť k správnemu záveru a odpovedať si na otázky: "Kedy podať takýto návrh? Je vôbec podanie návrhu na vydanie platobného rozkazu dobrým krokom? Kedy zveriť vymáhanie externej tretej osobe? Má byť exekúcia po dvoch neúspešných rokoch jej vedenia zastavená?" To sú otázky, ktorými ak sa správca bytového domu zaoberá nielen povrchne, ale dostatočne svedomito, uvedomuje si svoju zákonnú a aj správcovskú povinnosť v plnom rozsahu.

Rozsah samotného pojmu „vymáhanie“ nie je taký úzky, než by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Nejde len o splnenie si svojej povinnosti podať určitého dlžníka na súdne konanie v prípade ak si neplní svoju povinnosť viac ako napr. 4 mesiace. Rozsah pojmu „vymáhanie“ je oveľa širší a zahŕňa v sebe niekedy viac ako 15 možných spôsobov, ako sa dopracovať ku speňaženiu pohľadávky ostatných vlastníkov. Správca, ktorý dokáže získať relevantné informácie o týchto možnostiach, dokáže ich využiť vo svoj prospech a nechce sa zbaviť svojej zodpovednosti len tým, že zverí túto činnosť jednoduchým spôsobom napr. advokátovi a od tohto momentu stratiť nad nedoplatkom kontrolu, má, ľudovo povedané, vyhraté. Určitá vlastná réžia každého správcu na začiatku inkasného procesu je správna. Nie je podstatné ako dlho by mala trvať vlastná réžia správcu, teda ako dlho by mal sám vymáhať nedoplatky. Podstatnejšia je obsahová stránka tohto predsúdneho procesu, ktorého obsahom by malo byť využitie všetkých zákonných možností za účelom dosiahnutia úhrady.

Samozrejmosťou sú predžalobné výzvy, upomienky, zverejnenie dlžníka na obvyklom mieste (podľa zákona 182/1993 Z. z.), splátkové kalendáre, ale aj menej časté právne inštitúty ako napr. spísanie uznania dlhu, notárskej zápisnice s exekučnou doložkou, získanie ručenia, pristúpenie k záväzku, dohoda o zrážkach zo mzdy a pod. Nie každý je odborníkom v právnom svete a nie je na škodu veci zveriť výkon týchto činností externej spoločnosti. Pokiaľ ide ozaj o profesionálov, nemali by uvedené možnosti preskočiť a zaoberať sa priamo len možnosťou podania návrhu na súdne konanie. Práve naopak, takého podanie by malo byť tou poslednou možnosťou, ktorou by malo mimosúdne štádium vymáhania končiť. Podanie návrhu na súdne konanie predstavuje skôr nevyhnutný krok k začatiu exekúcie. Len mizivé percento dlžníkov totiž začne svoj dlh hradiť po samotnom súdnom procese. Exekúcia je teda tým spôsobom vymáhania, ktorý je nutné označiť za súdne v pravom zmysle slova. Škoda, že pre mnohých správcov je práve tento spôsob najčastejším a často si pod ním predstavujú aj najefektívnejší spôsob.

Aktuálne ešte platí možnosť „vybrať si“ exekútora, no po nadobudnutí účinnosti novely zákona 01.04.2017 už táto možnosť nebude a súdom judikovanú pohľadávku bude vymáhať pre správcu „cudzí“ súdny exekútor. Ďalším momentom idúcim proti exekúciám je moment časový. Od momentu vzniku dlhu po začatie exekúcie v pravom zmysle slova, ubehne v priemere až 21 mesiacov, a to je doba, počas ktorej už dlh nadobudne značnú výšku. Popri tom sa stáva bežnou praxou, že sa pohľadávka z dôvodu straty času dostane v exekúcií na tretie až siedme miesto a reálne sa k vymoženým prostriedkom správca dostane o niekoľko rokov, a niekedy vôbec nie. Z toho dôvodu je efektívne venovať pozornosť vymáhaniu nedoplatkov v menších výškach, hoci aj vo vyššom počte, než vymáhať vyššie nedoplatky a riskovať mnoho faktorov, ktoré môžu byť jej vymoženie likvidačné.

Pri vysokých pohľadávkach však zohráva veľmi dôležitú úlohu inštitút zákonného záložného práva podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. a jeho výkon formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Výkon dobrovoľnej dražby je totiž tým najefektívnejším nástrojom na speňaženie pohľadávky, pokiaľ výška istiny presiahla hranicu 2.000,- EUR. Problematika výkonu zákonného záložného práva je však v slovenských právnych kruhoch veľmi komplikovaná a zle interpretovaná.

Vzhľadom na to, že ide o veľmi závažnú problematiku , venovať sa jej budeme v inom vydaní. Účelom toho článku bolo hlavne upozorniť na širšiu koncepciu najmä mimosúdneho vymáhania nedoplatkov správcom bytového domu.

JUDr. Marek Perdík

Finlegal servis s.r.o.
Gajova 4
811 09 Bratislava
finlegal@finlegal.sk
www.finlegal.sk